Мнение эксперта рынка недвижимости: Недальновидно активно продолжать жилищное строительство при ожидаемом снижении спроса

АрмИнфо. В Ереване в I полугодии 2021 года было заключено 27984 сделки с недвижимостью, что выше показателя годовой давности на 23,7%. Как свидетельствуют данные Госкомитета кадастра недвижимости РА, из общего числа этих сделок на долю купли-продажи приходится 27% или 7 574 сделки, с годовым ростом на 26,7%.

При этом, наиболее высокий процент сделок пришелся на административный район Арабкир - 18,2%, а наименьший - на Нубарашен (0,7%). На долю же сделок по аренде недвижимости в столице приходится 9,9% или 2 779 сделок, что ниже показателя годовой давности на 7,6%.

Однако, подобный весомый рост сделок по купле-продаже никак нельзя связать с наблюдаемым снижением среднерыночной стоимости жилья в многоквартирных домах Еревана. Так, согласно кадастровым данным в I полугодии 2021г по сравнению с аналогичным периодом 2020г цены снизились на 5,1% - до 328.4 тыс.  драмов/1кв.м.

Для полугодия, подобная динамика цен, по мнению директора Биржи недвижимости, экономиста Артема Прибыльского, несущественна. Более того, в беседе с корреспондентом АрмИнфо он отметил, что при таком росте количества сделок рост цен должен был быть пропорциональным - на уровне 20%. В этом контексте эксперт отметил, что на рынке недвижимости Армении наблюдается стагнация, которую он ранее и прогнозировал.

Анализируя сложившуюся ситуацию, Прибыльский не исключил, что подобная картина связана с активностью строительства, которая берет начало с момента прихода к власти правительства Никола Пашиняна. "Новая власть пришла в конце I полугодия 2018г, и с этого момента начался активный процесс скупки земли и строительства. И выходит, что сегодня недвижимость покупают те, кто заранее записался, заплатил определенную сумму", - пояснил Прибыльский.

При этом глава Биржи недвижимости отметил, что застройщики в Армении продолжают строить несмотря ни на что, а это, по его мнению, является недальновидной позицией. "До известных нам событий 2020 года, новостройки быстро, эффективно и в большом количестве продавались, как нашим гражданам, так и иностранцам. Но, думаю, что в следующем году мы столкнемся с ситуацией, когда в столице будет большое количество зданий, но претендентов на их покупку не найдется", - сказал Прибыльский. Вместе с тем он обратил внимание, что на скупку недвижимости в стране окажет влияние и имущественный налог. В этом ключе уместно привести статданные, согласно которым за I  полугодие в Армении было построено 359 зданий, с годовым ростом в 2,1 раз. Площадь же строительных работ в республике составила 95 919 кв.м., что в 2,4 раза превышает показатель годовой давности.

Кроме того, глава Биржи недвижимости обратил внимание на то, что рост сделок был спровоцирован  желанием многих в Армении как можно скорее избавиться от своей недвижимости. В этом контексте эксперт отметил, что на данный момент в стране больше продавцов недвижимости, чем покупателей. "При иных обстоятельствах, если б не было миграции, эти цифры были бы совершенно другие", - заметил он (за I полугодие отрицательное миграционное сальдо возросло на 23,2% годовых - Ред.).

По кадастровым данным, из общего числа совершенных в Ереване сделок по купле-продаже недвижимости на долю квартир приходится 60,6% или 4 592 сделки. В годовом разрезе этот показатель подскочил на 32,9%. После квартир наибольшее число сделок по купле-продаже недвижимости в столице приходится на сделки с частными домами - 901 или 11,9% (с годовым ростом на 27,4%), за которыми следуют сделки с гаражами - 826 или 10,9% (с годовым ростом на 36,3%), землей - 664 или 8,7%(с годовым спадом на 3,8%), зданиями общественного значения - 512 или 6,7% (с годовым ростом на 17,2%), и наименьший интерес представляет недвижимость производственного значения - 79 или 1% (с годовым спадом на 6%).

Самые высокие цены на квартиры в Ереване традиционно удерживает община Кентрон (Центр) - в среднем 611.2 тыс. драмов/1кв.м. (годовой спад на 8,2%). Далее следует Арабкир, где цена на многоквартирки зафиксирована на уровне 440.5 тыс. драмов/1кв.м. (годовой спад на 4,7%). Замыкает тройку лидеров Канакер-Зейтун со стоимостью 316 тыс. драмов/1кв.м. (годовой спад на 6,1%). Самые низкие цены на жилье в столице сохраняются в общине Нубарашен, где квадратный метр квартиры составил в среднем 175.5 тыс. драмов/1кв.м., с годовым снижением на 6,8%.

В общей сложности, в Армении в I полугодии было совершено 91 157 сделок с недвижимостью, что выше показателя годовой давности на 27,5%. Из общего числа на долю сделок по купле-продаже приходится 27,4% или 24 961, с ростом за год на 24,9%. При этом в Армении было совершено 7 029 сделок по купле-продаже квартир, с годовым ростом на 27,8%.

Напомним, что парламент Армении на внеочередном заседании 25 июня 2020г внес поправки в Налоговый кодекс. Обновленная версия предусматривает применение новых механизмов расчета по налогу на имущество, исходя из его рыночной, а не кадастровой цены. Однако, этот процесс будет осуществляться поэтапно, в течение шести лет. В частности, в 2021 году начисление будет осуществляться в размере 25% от рыночной стоимости имущества, с последующим ежегодным увеличением также на 25%. Кроме того, на имущество стоимостью в 200 млн драмов и больше будет применяться ежегодная ставка в размере 1,5% от его стоимости, вместо ранее запланированных 1%. Тем самым, первое незначительное повышение размера налога на имущество граждане страны почувствуют через 2,5 года - с 1 декабря 2022г.